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泰禾这半年还魂否:长期危机是土储、管理、黄其森本人_又一金毛托运惨死

共有 2 页 来源:jnxw.fytkclb.com 更新日期:2019-07-11 浏览:

  在资金链阴影之下,泰禾集团(行情000732,诊股)(000732.SZ,下称“泰禾”)这半年失魂落魄,董事长黄其森如同那位对权力极不自信的满清皇帝,但他的“招魂”行动还在继续。

  3月到5月,泰禾卖掉苏州、杭州、南昌等7个项目的部分股权,稍微缓了口气。6月底,泰禾又卖掉广州、济南、郑州等三个项目的部分股权。

  回款、回款、回款,这是泰禾2019年的主题。

  上半年黄其森甚至把北京压箱底的西府大院,和金府大院等项目拿了出来,清仓甩卖,名曰“一号抢收”计划。下半年,北京项目的甩卖还将继续,目标是全年回收款项200亿元。

  接近泰禾人士此前还表示,泰禾试图寻求战略投资者,出售上市公司股权,但上市公司的大股东泰禾投资几乎将其股份全数质押,而泰禾的股价也从最高的点的40多元一路跌至除权除息后的7.76元,故割股求生是否能行颇存疑虑。

  问题是,可卖的楼盘和项目卖完之后,泰禾接下来将怎么办?

  2018年年初伊始,至今一年半之内,泰禾没有在公开市场拿过一块地, 仅在2018年前5个月花50多亿元进行并购,此后,泰禾未进寸土,目前泰禾待开发的计容建筑面积仅400多万平方米。

  货只出不进,人则大进大出。

  黄其森坐镇北京通州运河边上的中国院子,面试了一批批高管,又送走一批批高管,进出之间,这些高管薪水几乎翻番,但一流薪酬换来的却是三流业绩。

  接下来,黄其森“小学生”的管理水平能不能变成中学生、大学生,这取决于他的用人思路会不会转变。

  卖卖卖,停不下来

  黄其森暂时可以松一口气了。

  6月5日,惠誉国际将泰禾的长期主体评级展望由“负面”上调至“稳定”,因其财务状况有所好转。

  2018年年底,是泰禾日子最难过的时候。

  彼时,它的现金流量净额只有139亿元,年底现金余额不足116亿元,但一年内到期的债务规模高达574亿元。

  2019年一个季度之后,泰禾“销售商品、提供劳务收到的现金”实现 170亿元,“经营活动产生的流量净额”单季度实现119亿元,净偿还103亿元到期有息负债,期末现金余额较2018年底净增加57.5亿元,达到173亿元。

  这一切,基本依靠泰禾卖卖卖。

  2019年一季度,泰禾发起“一号抢收”计划,此前一直捂在手里的西府大院开始以最低11万元/平方米的价格清仓甩卖。

  西府大院系顶级豪宅,数年前泰禾本打算以18万元的单价出售,不料此后北京楼市价格调控来袭,黄其森坚持不卖,一捂就是数年。

  2019年上半年,西府大院加上金府大院两个项目,让泰禾收入近100亿元。

  贱卖楼盘之外,此前一向喜欢单独操盘的泰禾开始大批量出售项目。

  2019年3月到5月,泰禾相继卖掉杭州、南昌、漳州、广州、佛山、苏州7个项目的部分股权,接盘方都是福建老乡——世茂地产。

  消停一个多个月后,泰禾又开始出售项目。

  6月24日,泰禾把广州院子项目公司——增城荔涛和增城荔丰各29%的股权卖给五矿信托,回款18.22亿元,此前泰禾已经把该项目51%的股权卖给世茂地产。

  6月29日,泰禾售出济南章丘项目。

  两年多前,泰禾以3.97亿元的价格从济南泰悦处买下该项目,如今,它又以原价卖还济南泰悦。

  此外,泰禾在2017年6月拟以19亿元的价格从西藏西景实业处买下河南润天置业公司,泰禾此后仅支付11.8亿元。

  2019年6月28日,泰禾将其在该项目中的权益(以实际付款计),作价12.6亿元卖给河南天伦地产。

  按照黄其森的计划,泰禾总共要拿出十几个项目用于合作,因此泰禾未来可能继续甩卖项目。

  世茂地产方面的人士也向《棱镜》表示,如果条件和价格合适,不排除继续接盘泰禾项目的可能性。

  尽管通过甩卖偿还上百亿贷款,但泰禾还剩下400多亿元的有息负债需在年内偿还。

  其中,公司债方面,泰禾有一笔14.8亿元的债券需在12月偿还,还有3笔各为30亿元的债券分别在5月、8月、10月莅临回售行权期。

  黄其森的办法是:续贷展期,调整信贷结构。

  一位资管公司员工对《棱镜》表示,此前泰禾对资金基本来者不拒,利息10%上的信托贷款也愿意接受。

  因此,泰禾以前有100多家大大小小的合作金融结构,但黄其森现在重新梳理谈判,只保留15-20家,作为深度战略合作伙伴。

  上述资管公司员工还透露,此前泰禾在上海奉贤的一个项目,借了一笔年息12%的信托资金,现在泰禾还掉了,又重新借了一笔年息10%左右的资金。

  小股操盘被合作方“请走”

  黄其森说,泰禾以后尝试小股操盘,品牌输出,但黄其森也说了,在中国地产行业,确实合作比较难。

  此言非虚,有例为证。

  2017年9月,泰禾子公司以21亿元代价从河南当地房企升龙地产手中受让郑州轩龙置业有限公司45%的股权,泰禾小股操盘。

  在周边楼盘都是1.3万元/平方米左右的情况下,泰禾售价高企——高层2.3万元/平方米,洋房3万+/平方米。

  开盘之后,该项目在一个多月内只卖出6套。

  泰禾继续坚持做高端产品,升龙则要求做刚需产品,不同的产品路线让两者矛盾激化,随后升龙保安“接管”项目售楼部,泰禾销售团队被“请”出。

  泰禾在上海新江湾的上海院子项目,是与信达地产(行情600657,诊股)合作。

  据一位泰禾离职高管透露,该项目卖得还不错,但销售回款不容泰禾染指,“因为信达是国企,资金审批流程太慢,于是两家想了个办法,把上海院子的权益都转给信达,把两家原来在广深地区合作的项目权益留给泰禾。这样对泰禾来说,资金周转便利一些。”

  “然而,信达的上海院子卖得不错,泰禾的广深项目却卖不太动。”该人士透露。

  根据上市公司公告,泰禾此前借给上海院子项目公司长期的合作款共计10.92亿元。

  截至2018年末,上海院子推盘销售的一期、二期已售罄,项目实现销售额55.8亿元,收回款项46.3亿元,但这笔借款尚未完全偿还泰禾。

  “意外生财”与“关联交易”

  除了信贷腾挪和项目合作之外,黄其森还通过在财报会计项目上“意外生财”,美化财务数据,换取融资便利。

  此前,在发布了2018年之后,泰禾引来深交所的19问。

  拖了许久,泰禾回复问询,但一些问题仍然避重就轻。其中尤以存货转投资性房地产和关联交易两项为甚。

  泰禾2018年初的净负债率是475.03%,2018年底是384.88%,2019年一季度末则进一步下降至279.19%。

  净负债率是指有息负债扣掉货币资金后跟净资产的比值,如分子不变,作为分母的净资产数值越高,净负债率越低。

  泰禾在2018年底的净资产由年初的251.2亿元增加到318.9亿元,净资产增加67.7亿元,增幅为27%。

  增幅何来?

  《棱镜》注意到,泰禾在2018年报中,将11个物业项目由“存货”、“固定资产”科目,转入“投资性房地产”。

  按照会计原则,投资性房地产可以重新估值,这一番操作,给泰禾增加11.44亿元净资产,占到67.7亿元净资产增加额约17%。

  此外,投资性房地产还可以进行公允价值变动,2018年新增转入的物业项目,给泰禾带来合计8208万元的公允价值变动收益。

  2019年一季度,泰禾继续这一操作,通过将部分物业项目由“存货”科目转入“投资性房地产”科目名下,其投资性房地产余额接近260亿元,较年初的177亿元增加47%。如此,泰禾账面上又增加了净资产和净利润。

  然而,这些由原来供出售的存货变成自持出租的投资性房地产后,令人莫名惊诧的是,有些项目的出租率为零,有些项目还在继续出售。

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